Cada mes, cientos de propietarios limeños alquilan su departamento con un contrato descargado de internet, sin cláusulas de protección real, sin notarización y sin inventario firmado. Algunos meses después, el inquilino deja de pagar, no desocupa el inmueble y el propietario descubre que recuperar su propiedad puede tomarle entre uno y tres años de proceso judicial.
No es un escenario hipotético. Es lo que ocurre con regularidad en Lima cuando el contrato de arrendamiento está mal estructurado o simplemente es insuficiente.
La buena noticia es que la ley peruana sí protege al propietario — pero solo si el contrato está bien redactado. En 2025 entró en vigor la Ley N.º 32430 (Ley de Arrendamiento Justo) y desde enero de 2026 también cambiaron las reglas tributarias para propietarios. En esta guía te explicamos, en términos simples, qué necesita tener tu contrato de arrendamiento para ser legalmente sólido, cuáles son los cambios que debes conocer este año, y cuáles son los errores más caros que cometen los propietarios limeños.
Marco legal vigente: qué normas regulan el arrendamiento en Perú
Antes de entrar al detalle del contrato, es importante saber en qué base legal te mueves. El arrendamiento en Perú está regulado por tres instrumentos principales:
Código Civil peruano (artículos 1666 al 1712) Es la norma base. Define qué es el arrendamiento, los derechos y obligaciones de ambas partes, y las causales de terminación del contrato. El artículo 1666 establece que el arrendador cede de manera temporal al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta acordada entre ambos.
Ley N.º 30933 — Desalojo Express (con cláusula de allanamiento) Permite al propietario recuperar su inmueble ante el notario — sin ir al juzgado — en un plazo de 15 a 51 días, siempre que el contrato incluya la cláusula de allanamiento y esté notariado. Sin esta cláusula, el proceso judicial puede durar entre uno y tres años.
Ley N.º 32430 — Ley de Arrendamiento Justo (vigente desde 2026) Introduce cambios importantes: los pagos superiores a S/ 2,000 o US$ 500 deben realizarse por medios bancarios (transferencia, depósito o Yape/Plin con constancia), y modifica el tratamiento tributario del Impuesto a la Renta para propietarios que tienen meses de impago.
Conocer estas tres normas es el punto de partida para entender qué contrato necesitas — y por qué importa hacerlo bien desde el inicio.
¿Contrato privado o contrato notarial? La diferencia que más importa
Esta es la pregunta que más nos hacen los propietarios. La respuesta corta: ambos son legalmente válidos, pero tienen consecuencias muy distintas si algo sale mal.
Contrato privado (documento firmado entre las partes)
- Es suficiente para establecer los términos del alquiler
- No requiere notario ni costo adicional
- Limitación crítica: no activa el desalojo express de la Ley 30933
Contrato notarial (con firmas legalizadas ante notario)
- Requiere una visita al notario y el pago de sus honorarios (generalmente entre S/ 80 y S/ 250 dependiendo del notario y el distrito en Lima)
- Si incluye la cláusula de allanamiento, activa el desalojo express: permite recuperar el inmueble en 15 a 51 días sin proceso judicial
- Es el estándar recomendado para cualquier propietario que quiere protección real
La recomendación clara: si vas a alquilar tu departamento, el contrato notarial con cláusula de allanamiento no es un lujo — es el seguro más barato que existe. El costo del notario se recupera en el primer mes de alquiler. El costo de no tenerlo puede ser meses o años de renta perdida.
Las 8 cláusulas que todo contrato de arrendamiento debe tener en Lima
1. Identificación completa de las partes y del inmueble
El contrato debe incluir DNI o RUC de arrendador e inquilino, así como la dirección exacta, el área en m², los linderos y el número de partida registral en SUNARP. Sin esta información el contrato puede ser impugnado o resultar insuficiente para activar el desalojo express.
También es importante verificar en SUNARP que el inmueble no tenga cargas hipotecarias ni procesos legales pendientes antes de arrendar.
Dato práctico: puedes consultar la partida registral de tu inmueble en sunarp.gob.pe de forma gratuita.
2. Monto de la renta, moneda y forma de pago
El contrato debe especificar claramente si el pago es en soles o en dólares, la fecha límite de pago cada mes y el medio de pago acordado.
Cambio importante para 2026: desde la entrada en vigor de la Ley 32430, los pagos superiores a S/ 2,000 o US$ 500 deben realizarse obligatoriamente por medios bancarios: transferencia, depósito, o Yape/Plin con constancia de operación. Aceptar efectivo sin constancia puede generar problemas tributarios al propietario y deja al inquilino sin prueba de pago.
Este requisito de bancarización no solo te protege legalmente — también te facilita acreditar el impago ante un notario o juzgado si fuera necesario.
3. Plazo del contrato con fecha exacta de inicio y vencimiento
El contrato debe indicar fechas exactas de inicio y de vencimiento. Si no se indica plazo, la ley presume que es de duración indeterminada, lo que complica significativamente el desalojo al vencimiento.
Para arrendamientos habitacionales, el plazo mínimo habitual es de un año, aunque puede pactarse un período menor. El contrato puede renovarse al vencimiento si ambas partes lo acuerdan por escrito, con un aviso mínimo de 30 días antes del vencimiento.
4. La cláusula de allanamiento: la más importante de todas
Esta es la cláusula que distingue un contrato común de un contrato que realmente te protege.
La cláusula de allanamiento es aquella por la cual el inquilino acepta desde el inicio que será desalojado mediante el proceso notarial express si incumple el pago o no desocupa al vencimiento del contrato. El proceso tiene cinco pasos:
- El propietario envía una carta notarial al inquilino indicando la causal (falta de pago o vencimiento)
- El inquilino tiene 7 días para pagar o 15 días para desocupar
- Si no lo hace, el notario protocoliza el incumplimiento
- El propietario solicita el desalojo al notario, quien emite la constatación
- El ejecutor coactivo interviene para la recuperación física del inmueble
Sin esta cláusula, recuperar el inmueble requiere un juicio de 1 a 3 años. Es el error más costoso que puede cometer un propietario limeño.
Requisito obligatorio: el contrato debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o tener las firmas legalizadas ante notario, y debe especificarse el número de cuenta bancaria donde se realizarán los pagos de renta.
5. Depósito de garantía y condiciones de devolución
El contrato debe especificar el monto del depósito de garantía y las condiciones exactas para su devolución. En Perú no existe un límite legal máximo — la práctica habitual en Lima es solicitar entre uno y dos meses de renta como garantía.
Las condiciones de devolución deben quedar claras: estado del inmueble al momento de la devolución, ausencia de deudas de servicios (agua, luz, gas), y el plazo para la devolución tras la desocupación.
El propietario no puede retener el depósito injustificadamente. Si hay daños al inmueble, deben estar acreditados con el inventario y las fotos firmadas al momento de la entrega.
6. Inventario detallado con fotos firmadas
Esta cláusula — y su soporte documental — es la que evita el 90% de los conflictos al final del contrato.
El inventario debe listar todo lo que se entrega: muebles, electrodomésticos, estado de las paredes, pisos, griferías, instalaciones eléctricas. Preferiblemente acompañado de fotos con fecha firmadas por ambas partes al momento de la entrega del inmueble.
Sin inventario con fotos, es imposible probar daños al inmueble y recuperar el depósito de garantía correctamente al final del contrato.
7. Prohibición de subarrendamiento y uso del inmueble
Sin autorización escrita del propietario, el inquilino no puede subarrendar el inmueble ni total ni parcialmente. Esta cláusula también debe cubrir explícitamente plataformas como Airbnb u otras de renta corta, ya que sin ella el inquilino podría argumentar que no estaban prohibidas.
Asimismo, el contrato debe especificar el uso permitido del inmueble: uso exclusivamente habitacional, o si se permite uso mixto (habitación + trabajo remoto, por ejemplo).
8. Modificaciones y mejoras al inmueble
El inquilino no puede realizar modificaciones estructurales sin autorización escrita del propietario. El contrato debe distinguir entre:
- Reparaciones menores (bombillo quemado, llave que gotea): a cargo del inquilino
- Reparaciones mayores o estructurales: a cargo del propietario, salvo que se pacte lo contrario (artículo 1680 del Código Civil)
- Mejoras útiles o de lujo (instalar un split de aire acondicionado, por ejemplo): requieren acuerdo escrito sobre quién las costea y si se descuentan del alquiler o se compensan al salir
Lo que debes saber sobre impuestos: SUNAT y Renta de Primera Categoría en 2026
Alquilar tu departamento genera ingresos que deben declararse ante SUNAT. No hacerlo puede generar multas equivalentes al 50% de una UIT (S/ 2,625 en 2026 aproximadamente), reducibles al 10% si te regularizas antes de que SUNAT notifique.
La tasa: el Impuesto a la Renta de Primera Categoría equivale al 5% del monto del alquiler mensual. Si alquilas en S/ 1,500 por mes, tu obligación mensual es S/ 75.
Cambio importante desde enero 2026: a partir del 1 de enero de 2026, las Rentas de Primera Categoría se imputan al ejercicio gravable en que se perciben (criterio de lo percibido). Esto significa que pagas el impuesto cuando el inquilino te paga — no cuando el alquiler "se devenga". Si el inquilino no paga un mes, no debes pagar IR por ese mes, siempre que tengas documentación que acredite el impago.
Cómo declarar y pagar: a través del Formulario Virtual N.° 1683 en SUNAT en Línea (sunat.gob.pe), con tu RUC y Clave SOL. También puedes pagar en cualquier banco autorizado. El formulario generado es el "Recibo por Arrendamiento" que debes entregar al inquilino mensualmente.
Nota sobre extranjeros: si tu inquilino es ciudadano extranjero, desde la Ley N.º 31689 tienes la obligación adicional de verificar su situación migratoria regular e informar el contrato a la Superintendencia Nacional de Migraciones a través de sus plataformas digitales.
Los 6 errores más costosos de los propietarios limeños
Error 1: Alquilar sin contrato o con un contrato descargado de internet sin revisión Un contrato genérico sin cláusula de allanamiento ni inventario firmado no te protege cuando el inquilino no paga o no desocupa. El costo de un contrato bien redactado por un abogado o asesor especializado es incomparablemente menor que un proceso judicial de 2 años.
Error 2: No incluir la cláusula de allanamiento Es el error más frecuente y el más caro. Sin ella, el desalojo express de la Ley 30933 no aplica. Recuperar el inmueble puede demorar entre 1 y 3 años.
Error 3: No hacer inventario con fotos al entregar el inmueble Imposible probar daños posteriores sin evidencia firmada del estado inicial. El propietario pierde el derecho a retener la garantía por daños que no puede acreditar.
Error 4: Aceptar pagos en efectivo sin constancia Desde 2026, los pagos superiores a S/ 2,000 deben bancarizarse. Aceptar efectivo sin constancia puede generar problemas tributarios para el propietario y deja al inquilino sin prueba de sus pagos.
Error 5: No declarar el alquiler ante SUNAT La multa por no declarar es del 50% de una UIT. Y la SUNAT tiene acceso a información del Registro de Predios y de las cuentas bancarias para cruzar datos. La regularización voluntaria reduce la multa al 10%.
Error 6: Renovar el contrato de palabra Una renovación verbal no existe legalmente. Si el contrato vence y el inquilino sigue pagando sin nuevo contrato escrito, se convierte en un contrato de duración indeterminada, lo que complica cualquier proceso de desalojo posterior.
Checklist del propietario: lo que necesitas antes de alquilar
Antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento en Lima, verifica esta lista:
☑ Partida registral del inmueble en SUNARP (sin cargas ni hipotecas activas)
☑ Contrato redactado por abogado o asesor especializado, no descargado de internet
☑ Cláusula de allanamiento incluida y contrato notariado
☑ Monto, moneda, fecha y medio de pago claramente especificados
☑ Fecha exacta de inicio y vencimiento del contrato
☑ Depósito de garantía y condiciones de devolución definidas
☑ Inventario detallado con fotos firmadas por ambas partes
☑ Prohibición de subarrendamiento y uso de plataformas de renta corta
☑ Verificación de documentos del inquilino (DNI/CE vigente, referencias laborales)
☑ RUC activo y Clave SOL para declarar ante SUNAT mensualmente
Contrato privado vs. contrato notarial: resumen comparativo
| Contrato privado | Contrato notarial con allanamiento | |
|---|---|---|
| Validez legal | ✅ Sí | ✅ Sí |
| Activa desalojo express | ❌ No | ✅ Sí (15–51 días) |
| Costo aproximado | S/ 0 | S/ 80 – S/ 250 (notaría) |
| Tiempo para recuperar inmueble si hay incumplimiento | 1–3 años (proceso judicial) | 15–51 días (proceso notarial) |
| Recomendado para | — | Todo propietario que alquila |
La elección es clara. El costo de notarizar el contrato equivale a menos del 10% de un mes de alquiler en Lima. La diferencia en protección es total.
¿Y si el inquilino ya no paga y no tienes el contrato adecuado?
Si te encuentras en esta situación, no estás sin opciones — pero el camino es más largo. Los pasos a seguir son:
- Envía una carta notarial documentando el incumplimiento. Esto establece la fecha oficial del conflicto y crea evidencia formal.
- Consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar si aplica proceso judicial ordinario o alguna alternativa negociada.
- No aceptes pagos parciales sin acuerdo escrito: un pago parcial puede interpretarse como novación del contrato o aceptación tácita de una nueva situación.
- Documenta todo: comunicaciones, estados de cuenta, fotos del inmueble, cualquier evidencia del incumplimiento.
El proceso sin cláusula de allanamiento puede demorar, pero existe y funciona. La diferencia es el tiempo y el costo.
Conclusión: un buen contrato es la mejor inversión que puedes hacer como propietario
Alquilar un departamento en Lima puede ser una fuente de ingresos excelente — si está bien gestionado. Un contrato de arrendamiento sólido, con las cláusulas correctas y notariado, es la herramienta que convierte una promesa de renta en un ingreso protegido.
No es cuestión de desconfiar de los inquilinos. Es cuestión de tener las reglas claras desde el primer día — para ambas partes. Un buen contrato protege tanto al propietario como al inquilino, y evita conflictos que afectan la relación y el inmueble.
El costo de hacerlo bien: S/ 80 a S/ 250 en notaría y unas horas de asesoría legal. El costo de no hacerlo: meses o años de incertidumbre, renta perdida y desgaste emocional.
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Preguntas frecuentes sobre contratos de arrendamiento en Perú 2026
¿Es obligatorio registrar el contrato de arrendamiento en SUNARP? No es obligatorio, pero es recomendable para mayor seguridad jurídica, especialmente en contratos de larga duración.
¿Cuántos meses de garantía puedo pedir al inquilino? En Perú no existe un límite legal máximo. La práctica habitual en Lima es entre uno y dos meses de renta. El monto debe especificarse claramente en el contrato junto con las condiciones de devolución.
¿Puedo aumentar el alquiler durante la vigencia del contrato? Solo si el contrato lo prevé expresamente mediante una cláusula de reajuste. Sin esa cláusula, el monto de la renta no puede modificarse unilateralmente durante la vigencia del contrato.
¿Qué pasa si el inquilino hace mejoras al inmueble sin autorización? Todas las mejoras que realice el inquilino sin que el propietario tenga obligación de reembolsarlas deben ser consideradas renta de primera categoría para el propietario, según SUNAT. Además, el propietario puede exigir la reposición al estado original si no hubo autorización escrita.
¿Puedo pedir que el inquilino tenga un fiador? Sí. La figura del fiador solidario es perfectamente válida en contratos de arrendamiento peruanos y es una capa adicional de protección para el propietario ante impagos.